地产前融放款新路径：融资性售后回购的运用
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目录
一、地产项目融资性售后回购的操作说明
二、融资性售后回购的融资要素优势分析
三、融资性售后回购业务的常规准入要求
四、融资性售后回购的财税处理
自上周证监会清理整顿各类交易场所部际联席会议办公室向各省下发《关于进一步做好金融资产类交易场所清理整顿和风险处置工作的通知》（清整办函〔2020〕14号）以来，原通过金交所产品操作地产融资的机构和开发商都格外紧张，我们也不例外。截止当前，金交所可操作的地产前融产品已彻底终结，股交所类可操作的产品所剩无几，地方AMC等可操作的前融产品又受到颇多限制，因此剩下可选的前融产品似乎只有信托、私募的优先股以及其他类机构的明股实债、股加债等产品。
在开展地产前融业务的这些年头里，我们经常碰到无法办理抵押的问题，因国内大部分城市只接受持牌金融机构以及自然人作为抵押权人，因此地产基金、金控平台以及其他非持牌的资金机构都一直面临无法办理抵押登记的问题。尽管我们前融机构这些年一直尝试通过产品创新来解决抵押登记的问题，比如股交所可转债、地方AMC不良债权等，但奈何监管越来越严，因此前融机构始终面临风控短板带来的投资风险。
在我们目前主要开展的土地保证金及土地款融资业务以及“信托+我们基金或有限合伙”的优先股业务中，前者因尚未取得土地而无法抵押，后者因真股投资无法办理抵押，所以一般情况下不会涉及到抵押的问题，但若存在错位抵押或补充抵押的风控安排，则抵押登记的难题依旧很难解决，也即始终无法绕过通道的问题。近一周以来，为解决放款通道和抵押风控等问题，我们不得不重新审视“融资性售后回购”的前融操作思路，以下根据我们产品部门的业务操作情况进行详细介绍和说明。
一、地产项目融资性售后回购的操作说明
地产项目融资性售后回购的操作逻辑是解决融资款的输入问题，以我们的项目操作为例，我们与开发商签订《物业买卖合同》或《项目转让合同》，并向开发商支付价款（实际为融资款），约定融资到期日由开发商按“本金+利息”的总价款回购物业或项目。该种方式对于我们来说主要是解决两个问题：一是通过物业转让款的支付达到发放融资款的目的，也即解决放款通道的问题；二是在风控层面，我们可以选择直接过户物业到自己名下（相当于代持物业），亦可选择不过户而直接办理抵押，比如国内一部分城市都允许物业买卖双方签订《物业买卖合同》后将物业办理抵押至买受人名下，由此解决买受人（前融机构）的抵押权人资质的问题（具体操作需因各个城市而异）。
根据《企业会计准则》的相关规定，售后回购中原销售方负有回购义务且回购价格不低于原售价的，应当视为融资交易，在融资性售后回购的交易安排中，开发商是以“本金+固定利息”的对价回购物业，因此融资交易的定性也非常明显。实务中，尽管很多市场交易方仍旧十分担忧售后和回购两个环节的税费成本和税务风险，但因融资层面经常通过不过户（只办理抵押）或让与担保的代持逻辑来处理，且税局在融资交易的定性上偏差不会太大，因此融资性售后回购的前融模式在解决放款路径和抵押问题方面的优势就显得异常突出，以下我们就在建工程或其他物业进行融资性售后回购的前融操作做详细介绍和说明。
二、融资性售后回购的融资要素优势分析
如果不是地产融资监管政策的收紧，可能很少开发商会注意到融资性售后回购的具体操作方式，以我们常规的操作为例，该融资方式所涉融资要素的情况大致如下：
1. 授信及融资金额：一般按照物业评估价值的70%-80%来确定融资金额，其中根据我们财富中心的募集经验，部分国企及外资类机构更偏好开发商单个项目10亿或以上的融资需求，只是抵押物价值不能太小，当然也可以几个项目打包处理。
2. 融资期限：一般在3-5年不等，相比经营性物业贷款在期限设置上会更加灵活。
3. 融资成本：一般为年化12%-15%不等，具体需根据资产情况和开发商资质、实力情况综合判定。
4. 担保措施：一般以资产抵押或过户为主，开发商所属集团提供担保，或提供其他项目担保等辅助风控措施。
从上述融资要素的说明来看，前融机构操作融资性售后回购业务不仅能解决放款通道的合规性问题，并能更为顺利地通过资产过户或抵押解决风控担保措施问题，因此就融资和放款本身的操作优势也非常明显，具体有如下几点：
1. 授信额度（或融资金额）大：相比银行的经营性物业贷，我们前融机构的融资性售后回购模式的融资额度远远大于银行可以给到的授信额度。
2. 适用范围广：相比银行、信托类机构只盯着百强或地方龙头房企的业务，很多资质比较弱的开发商或者无法在银行或信托机构找到开发贷或经营性物业贷的中小开发商都可以选择这种融资性售后回购模式，也即这个方式刚好能弥补中小开发商的融资需求。
3. 资金使用灵活：开发商通过融资性售后回购的方式获得资金后，可以用到集团补流、土地前融或其他项目开发建设费用等用途，相比持牌机构放款的投后监管，融资性售后回购模式能更好地解决经营的需求。
4. 出表的功能：相比抵押贷款等常规的贷款品种，融资性售后回购更能解决资产较重开发商的盘活资产和增加流动资金的需求，其中在融资层面的出表功能也特别明显。
三、融资性售后回购业务的常规准入要求
根据我们操作融资性售后回购业务的相关情况，就该类业务的准入要求简要总结如下：
1. 主体要求：对开发商主体及资信、评级等没有硬性要求，主要看资产质量，不过项目或物业体量不宜太小，开发商运营能力和经验需较为成熟，比如融资期限内不会出现运营风险和倒闭风险。
2. 准入区域：大部分机构偏好大湾区（特别是深圳）物业或省会城市等强二线城市物业，其中深圳物业一般可以在全市范围内，其他城市物业原则上要求位于核心地段的优先。
3. 业态要求：商业为主，比如商务公寓、商业广场、写字楼等大宗物业，具体操作标的可以是整栋，可以是部分，总的来说是起到抵押担保作用，货值足够覆盖融资金额即可。
4. 放款准入阶段：432阶段后的封顶阶段项目、准预售阶段或已经具有产权证的项目都可以进行融资性售后回购的操作，原则之一就是一定不会出现工程烂尾情况。
5. 还款来源：需要有明确的还款来源，比如其他项目的销售回款、租金收入等。
四、融资性售后回购的财税处理
前文有提到，融资性售后回购本质上属于融资行为。实务中，一部分开发商并非真的需要回购物业，因此上述操作基本不用考虑税费负担的问题；另外一种情况是前融机构只是为了办理资产的抵押登记或代持产权，因此更多地是服从于放款的风控处理，甚至市面上有不少机构纯粹是为了解决放款通道或抵押的问题，而直接以阴阳合同等方式规避税费的风险。不管如何，因税务层面对售后回购的融资交易特征已给出明确定性，因此税费问题及税务风险很多时候对融资本身的影响可能比较有限。
依据新收入准则（2018年1月1日开始实施的《企业会计准则第14号——收入》），售后回购业务要区分为：1.企业因存在与客户的远期安排而负有回购义务或企业享有回购权利的业务；2.企业应客户要求回购商品的业务。对于第一类业务，回购价格不低于原售价的，应当视为融资交易；回购价格低于原售价的，应当视为租赁交易。对于第二类业务，客户具有行使该要求权重大经济动因的，参照第一类业务应当将售后回购作为租赁交易或融资交易，否则，企业应当将其作为附有销售退回条款的销售交易。
（一）财务会计处理
在前融业务中，开发商回购物业的价格是不低于原售价的（回购价为原售价+利息），且开发商无法避免回购义务，其业务实质是开发商以物业作为抵押取得借款的融资行为。具体操作上，开发商在出售物业时要承诺回购物业，该物业的使用、获利及实际控制也仍属开发商，因此开发商不应该确认“售后”收入，也即应将该出售款项确认为一笔金融负债，并将出售款项和回购价格的差额在融资期限内确认为利息费用等。
会计处理层面，简单来讲，在不考虑相关税费影响时，开发商在“出售”物业时，应借记“银行存款”和“未确认融资费用”，贷记“长期应付款”，并同时结转成本借记“发出商品”，贷记“库存商品”。融资期间计量融资费用时应借记“财务费用”，贷记“未确认融资费用”。融资期满，开发商回购物业时应借记“长期应付款”，贷记“银行存款”，并同时借记“库存商品”，贷记“发出商品”。具体会计处理应视合同交易安排和实际情况而定。
（二）税务处理
1. 增值税：由于开发商通过售后回购协议对已销售的物业仍具有控制管理权，不符合收入确认条件，参照融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为不属于增值税征税范围，不缴纳增值税，所以开发商出售和回购物业的环节也无需缴纳增值税，但前融机构方收取的利息是提供贷款服务需要缴纳增值税。
2. 企业所得税：依据国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第（三）项：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。开发商销售物业不确认收入，无需缴纳企业所得税，前融机构收到利息后就利息收入需缴纳企业所得税。
3. 土地增值税：由于没有明确条文规定，根据土地增值税征税原则，参考房产抵押来看，开发商出售物业时，如果没有发生物业权属的转移就无需缴纳土地增值税，如果物业权属发生转移，即发生了房地产转让行为就应该缴纳土地增值税。部分情况下我们会要求开发商将物业产权过户给我们，所以要交土地增值税。
4. 契税：依据《契税法》，契税主要是以境内转移房地产权属为征税对象，向产权人征税的一种财产税。所以发生了物业产权转移就需要缴纳契税。
5. 印花税：依据《印花税暂行条例》规定，开发商和前融机构签订的《物业买卖合同》应按“产权转移书据”计税贴花。如果双方签订了《融资性售后回购合同》，应按“借款合同”计税贴花。
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一、地产全产业链融资
1. 拿地前融（土地款融资）
2. 城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3. 项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4. 保理或供应链融资二、财富管理1. 高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2. 理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3. 机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1. 地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2. 资金出入境及跨境投融资服务
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